A-Infos (ca) Italy, UCADI, #207 - Reparando Italia: Del excedente de construcción a una política de vivienda inteligente (de, en, it, pt, tr)[Traducción automática]

Un aspecto vital, aunque a menudo ignorado, de un programa nacional es 
la vivienda. La llamada "paradoja de la vivienda" italiana  demasiadas 
viviendas y demasiadas familias sin hogar  no es una contradicción 
irresoluble, sino un síntoma de un fallo sistémico en la asignación. 
---- Las cifras son inequívocas: al 31 de diciembre de 2024, el parque 
de viviendas superaba los 35,6 millones de unidades (Estadísticas 
Catastrales), mientras que la población, según el ISTAT, era inferior a 
59 millones. Incluso excluyendo las segundas residencias, las 
propiedades sin usar y las viviendas vacías, la proporción sigue siendo 
elocuente: una vivienda por cada 2,29 personas.

No nos enfrentamos a una escasez o emergencia de viviendas. La vivienda 
media supera las 5,5 habitaciones y los 118 metros cuadrados. El 
problema, por lo tanto, no es la falta de vivienda, sino la incapacidad 
crónica para activar, redistribuir y hacer accesible el recurso existente.
Este excedente suele quedar atrapado en un modelo de vivienda obsoleto: 
viviendas diseñadas para familias numerosas y estables, mientras que la 
sociedad actual está compuesta por solteros, ancianos solitarios y 
nómadas digitales. Ante una demanda cada vez más flexible, la oferta se 
mantiene rígida.

La brecha se amplía a nivel regional. El Norte concentra la demanda y la 
rentabilidad, el Sur acumula viviendas sin usar, el Centro se polariza 
en torno a una Roma hipertrofiada, mientras que las Islas registran una 
proporción creciente de propiedades desocupadas. Aproximadamente el 70% 
de la población vive en zonas urbanas, con picos de densidad 
insostenible en los principales centros  Roma, Milán, Nápoles, Turín 
donde el parque inmobiliario, aunque presente, es rígido, financiarizado 
y cada vez menos accesible.

En la raíz de estas distorsiones se encuentra un paradigma ya agotado: 
el que identificaba la expansión urbana como un indicador de progreso. 
Construir más ha sido durante mucho tiempo sinónimo de desarrollo. Hoy, 
en un país que pierde población y acumula viviendas vacías, este modelo 
produce el efecto contrario.
El consumo de suelo continúa creciendo  aproximadamente 2,7 m² por 
segundo (ISPRA)  a pesar del evidente excedente de construcción. Pero el 
principal obstáculo no es técnico, sino institucional.

Se ha desencadenado una forma de competencia territorial que empuja a 
los municipios, a menudo con presupuestos ajustados, a utilizar el suelo 
como palanca financiera. Los gravámenes urbanísticos se convierten en un 
instrumento para financiar los gastos corrientes, transformando la 
planificación en una respuesta a la crisis contable. El resultado es una 
proliferación de asentamientos fragmentados, donde la lógica de la 
recaudación de fondos prevalece sobre la coherencia territorial.

Este mecanismo pone de manifiesto las limitaciones estructurales de las 
herramientas de planificación urbana basadas en la escala municipal, que 
ya no son adecuadas para gestionar fenómenos que operan a gran escala: 
movilidad, logística, mercados inmobiliarios.

Por lo tanto, contener el consumo de suelo no puede basarse únicamente 
en restricciones, sino que requiere un salto cualitativo: una 
planificación supralocal capaz de coordinar decisiones, reequilibrar 
funciones y orientar el uso de los activos existentes.
Incluso las estrategias de las llamadas ciudades "modelo"  como Milán, 
Florencia o Bolonia  a menudo han reinterpretado este modelo sin 
trascenderlo. La imagen urbana ha transformado la diversidad en una 
ventaja competitiva, pero a costa de una creciente homogeneización de 
los espacios y procesos de gentrificación que desplazan a residentes y 
comercios locales.

A esto se suma la presión de la turistificación: en ciudades como 
Venecia o Florencia, gran parte de sus centros históricos carecen ahora 
de residencia permanente. El parque inmobiliario deja así de ser una 
infraestructura social para convertirse en un activo financiero, 
vaciando los centros urbanos de funciones y vida comunitaria.

Al mismo tiempo, la vivienda se vuelve cada vez menos accesible y más 
cara. No solo para los jóvenes, para quienes la propiedad de una 
vivienda es ahora una meta lejana, sino también para quienes ya la 
poseen. Según el Informe CENSIS-Federproprietà, para un número creciente 
de familias, el coste de la vivienda representa un factor de 
vulnerabilidad económica: para muchos, su hogar ha pasado de ser una 
garantía a un riesgo.

El panorama se completa con una Italia que se despobla al mismo tiempo 
que crece. Los grandes centros urbanos se están saturando, mientras que 
las zonas del interior se despoblan y pueblos enteros son abandonados. 
Este proceso no es solo social, sino también territorial: según ISPRA, 
el 93,9% de los municipios italianos están expuestos a riesgos 
hidrogeológicos. En un contexto tan frágil, el continuo consumo de 
tierras y el abandono de las existentes agravan la vulnerabilidad 
general del país.

Este escenario pone de manifiesto una clara brecha entre las necesidades 
y los recursos disponibles. Por un lado, a los llamados "nuevos 
italianos" les resulta cada vez más difícil acceder a la vivienda, 
especialmente en los grandes centros urbanos; por otro, en las zonas del 
interior y los pequeños municipios, un gran parque de viviendas 
permanece sin utilizar. Esta falta de conectividad representa un grave 
problema.

Una de las ineficiencias más evidentes del sistema: las viviendas vacías 
y la demanda insatisfecha siguen coexistiendo sin solución.

Proyectos experimentales de regeneración social y de vivienda, como el 
lanzado en Riace, Calabria, demuestran que es posible un enfoque 
diferente: la reutilización de viviendas abandonadas puede convertirse 
en una palanca para la inclusión y la regeneración territorial. Integrar 
las políticas de vivienda y migración no es, por lo tanto, una respuesta 
de emergencia, sino una elección estructural: conectar espacios vacíos y 
presencias significa reactivar territorios y reconstruir comunidades.
Superar la paradoja de la vivienda en Italia requiere un cambio de 
paradigma que afecta no solo a la planificación urbana, sino a todo el 
modelo de gobernanza territorial.

El reto ya no consiste en construir nuevas viviendas, sino en 
visibilizar, hacer accesible y utilizable el parque de viviendas existente.

Esto implica un cambio de un enfoque expansivo a uno regenerativo, en el 
que el parque de edificios se convierte en una infraestructura social 
que debe gestionarse dinámicamente.

En este contexto, la dimensión institucional es crucial: la 
fragmentación municipal ya no es suficiente para gobernar fenómenos que 
operan a gran escala. Se necesita una dirección supralocal, capaz de 
coordinar las políticas de vivienda, infraestructura y fiscales, 
superando la competencia entre territorios y orientando las 
transformaciones hacia el interés colectivo.

Junto a la reforma de la gobernanza, emerge un nuevo motor de cambio: el 
conocimiento. Las tecnologías digitales y la inteligencia artificial 
pueden hacer posible lo que hasta ahora solo era intuitivo: mapear el 
parque de viviendas sin usar en tiempo real, ajustar la oferta y la 
demanda de vivienda, pronosticar las necesidades futuras y orientar las 
políticas de regeneración urbana de manera selectiva y específica.

Así, la vivienda deja de ser un bien que debe regularse para convertirse 
en un sistema de información que debe comprenderse y gestionarse.

Desde esta perspectiva, una política nacional de vivienda debe integrar 
tres dimensiones fundamentales: la regeneración del parque existente, la 
cooperación entre los distintos niveles institucionales y el uso 
inteligente de datos y tecnologías para apoyar las decisiones públicas.

En definitiva, la recuperación de Italia implica construir un sistema en 
el que el parque inmobiliario deje de ser un recurso estático para 
convertirse en una red activa al servicio de las personas.

Sabrina Barresi

https://www.ucadi.org/2026/04/19/ricucire-litalia-dal-surplus-edilizio-alla-politica-dellabitare-intelligente/
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