A-Infos (it) Italy, UCADI, #207 - Ricucire l'Italia: dal surplus edilizio alla politica dell'abitare intelligente (ca, de, en, pt, tr)[traduzione automatica]

Un punto necessario, spesso misconosciuto di un programma per il paese, 
è costituito dall'abitare, dal cosiddetto "paradosso abitativo" italiano 
  troppe case e troppe famiglie senza casa   che non è una 
contraddizione insolubile, ma il sintomo di un fallimento sistemico di 
allocazione. ---- I numeri sono inequivocabili: al 31 dicembre 2024 lo 
stock residenziale ha superato i 35,6 milioni di unità (Statistiche 
Catastali), a fronte di una popolazione scesa, secondo l'ISTAT, sotto i 
59 milioni. Anche escludendo seconde case, immobili inutilizzati e 
abitazioni sfitte, il rapporto resta eloquente: una casa ogni 2,29 
individui.
Non siamo di fronte a un patrimonio scarso o emergenziale. L'abitazione 
media supera i 5,5 vani e i 118 mq. Il problema, dunque, non è la 
mancanza di case, ma l'incapacità cronica di attivare, ridistribuire e 
rendere accessibile la risorsa esistente.
Questo surplus è spesso intrappolato in un modello abitativo superato: 
alloggi pensati per famiglie stabili e numerose, mentre la società è 
ormai composta da single, anziani soli, nomadi digitali. A fronte di una 
domanda sempre più flessibile, l'offerta resta rigida.
La frattura si amplifica sul piano territoriale. Il Nord concentra 
domanda e redditività, il Mezzogiorno accumula stock inutilizzato, il 
Centro si polarizza su una Roma ipertrofica, mentre le Isole registrano 
una crescente quota di immobili dormienti. Circa il 70% della 
popolazione vive in aree urbane, con punte di densità insostenibili nei 
grandi poli   Roma, Milano, Napoli, Torino   dove lo stock, pur 
presente, risulta rigido, finanziarizzato e sempre meno accessibile.
All'origine di queste distorsioni vi è un paradigma ormai esaurito: 
quello che ha identificato l'espansione urbana come misura del 
progresso. Costruire di più è stato a lungo sinonimo di sviluppo. Oggi, 
in un Paese che perde popolazione e accumula case vuote, questo modello 
produce effetti opposti.
Il consumo di suolo continua infatti a crescere   circa 2,7 m² al 
secondo (ISPRA)   nonostante l'evidente surplus edilizio. Ma l'ostacolo 
principale non è tecnico: è istituzionale.
Si è innescata una forma di competizione territoriale che spinge i 
comuni, spesso vincolati da bilanci fragili, a utilizzare il suolo come 
leva finanziaria. Gli oneri di urbanizzazione diventano uno strumento 
per sostenere la spesa corrente, trasformando la pianificazione in una 
risposta all'emergenza contabile. Il risultato è una proliferazione di 
insediamenti frammentati, dove la logica del "fare cassa" prevale sulla 
coerenza territoriale.
Questo meccanismo mette in luce il limite strutturale degli strumenti 
urbanistici fondati sulla scala comunale, ormai inadeguata a governare 
fenomeni che operano su base vasta: mobilità, logistica, mercati 
immobiliari.
Il contenimento del consumo di suolo non può quindi basarsi solo su 
vincoli, ma richiede un salto di scala: una pianificazione sovralocale 
capace di coordinare le scelte, riequilibrare le funzioni e orientare 
l'uso del patrimonio esistente.
Anche le strategie delle cosiddette città "vetrina"   come Milano, 
Firenze o Bologna   hanno spesso reinterpretato questo modello senza 
superarlo. La brandizzazione urbana ha trasformato la diversità in leva 
competitiva, ma al prezzo di una crescente omologazione degli spazi e di 
processi di gentrificazione che espellono residenti e attività di quartiere.
A ciò si aggiunge la pressione della turistificazione: in città come 
Venezia o Firenze, quote rilevanti dei centri storici sono ormai 
sottratte alla residenzialità permanente. Il patrimonio abitativo smette 
così di essere un'infrastruttura sociale per diventare un asset 
finanziario, svuotando i centri urbani di funzioni e comunità.
Parallelamente, la casa diventa sempre meno accessibile e sempre più 
onerosa. Non solo per i giovani, per i quali la proprietà è ormai 
distante, ma anche per chi è già proprietario. Secondo il Rapporto 
CENSIS-Federproprietà, per una quota crescente di famiglie i costi di 
gestione dell'abitazione rappresentano un fattore di vulnerabilità 
economica: per molti, la casa è passata da garanzia a rischio.
Il quadro si completa con un'Italia che si svuota mentre si espande. I 
grandi poli urbani si saturano, mentre le aree interne si spopolano e 
interi borghi vengono abbandonati. Questo processo non è solo sociale, 
ma anche territoriale: secondo ISPRA, il 93,9% dei comuni italiani è 
esposto a rischi idrogeologici. In un contesto così fragile, continuare 
a consumare suolo e trascurare l'esistente amplifica la vulnerabilità 
complessiva del Paese.
In questo scenario emerge una frattura evidente tra bisogni e risorse 
che non si incontrano. Da un lato, i cosiddetti "nuovi italiani" trovano 
crescenti difficoltà di accesso alla casa, soprattutto nei grandi centri 
urbani; dall'altro, nelle aree interne e nei piccoli comuni, un ampio 
patrimonio abitativo resta inutilizzato. Questa mancata connessione 
rappresenta una delle inefficienze più evidenti del sistema: case vuote 
e domanda insoddisfatta continuano a coesistere senza incontrarsi.
Esperienze sperimentali di rigenerazione sociale e abitativa, come 
quella avviata a Riace, in Calabria, dimostrano che un diverso approccio 
è possibile: il riuso delle abitazioni abbandonate può diventare leva di 
inclusione e rigenerazione territoriale. Integrare politiche abitative e 
politiche migratorie non è quindi una risposta emergenziale, ma una 
scelta strutturale: mettere in relazione vuoti e presenze significa 
riattivare territori e ricostruire comunità.
Il superamento del paradosso abitativo italiano richiede un cambio di 
paradigma che non riguarda solo l'urbanistica, ma l'intero modello di 
governo del territorio.
La sfida non è più costruire nuove abitazioni, ma rendere visibile, 
accessibile e attivabile il patrimonio esistente.
Questo implica il passaggio da una logica espansiva a una logica 
rigenerativa, in cui lo stock edilizio diventa una infrastruttura 
sociale da gestire in modo dinamico.
In questo quadro, la dimensione istituzionale è decisiva: la 
frammentazione comunale non è più adeguata a governare fenomeni che 
operano su scala vasta. Serve una regia sovralocale capace di coordinare 
politiche abitative, infrastrutturali e fiscali, superando la 
competizione tra territori e orientando le trasformazioni verso 
l'interesse collettivo.
Accanto alla riforma della governance, emerge oggi una nuova leva 
abilitante: la conoscenza. Le tecnologie digitali e l'intelligenza 
artificiale possono rendere possibile ciò che finora è stato solo 
intuitivo: mappare in tempo reale lo stock inutilizzato, incrociare 
domanda e offerta abitativa, prevedere i fabbisogni futuri e guidare le 
politiche di rigenerazione urbana in modo selettivo e mirato.
La casa diventa così non solo un bene da regolare, ma un sistema 
informativo da comprendere e governare.
In questa prospettiva, una politica nazionale dell'abitare deve 
integrare tre dimensioni fondamentali: la rigenerazione dello stock 
esistente, la cooperazione tra livelli istituzionali e l'uso 
intelligente dei dati e delle tecnologie per supportare le decisioni 
pubbliche.
Ricucire l'Italia significa, in ultima analisi, costruire un sistema in 
cui il patrimonio edilizio non sia più una risorsa statica, ma una rete 
attiva al servizio delle persone.

Sabrina Barresi

https://www.ucadi.org/2026/04/19/ricucire-litalia-dal-surplus-edilizio-alla-politica-dellabitare-intelligente/
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