A-Infos (pt) Italy, UCADI, #207 - Reparando a Itália: Do Excedente da Construção a uma Política Habitacional Inteligente (ca, de, en, it, tr)[traduccion automatica]

Um aspecto vital, porém frequentemente negligenciado, de um programa 
nacional é a habitação, o chamado "paradoxo habitacional" italiano 
muitas casas e muitas famílias sem-teto   que não é uma contradição 
insolúvel, mas sim um sintoma de uma falha sistêmica na alocação de 
recursos. ---- Os números são inequívocos: em 31 de dezembro de 2024, o 
estoque residencial ultrapassava 35,6 milhões de unidades (Estatísticas 
Cadastrais), enquanto a população, segundo o ISTAT, era inferior a 59 
milhões. Mesmo excluindo segundas residências, imóveis desocupados e 
moradias vagas, a proporção permanece eloquente: uma casa para cada 2,29 
pessoas.

Não estamos diante de um estoque habitacional escasso ou emergencial. A 
casa média tem mais de 5,5 cômodos e 118 metros quadrados. O problema, 
portanto, não é a falta de moradia, mas a incapacidade crônica de 
ativar, redistribuir e tornar acessível o recurso existente. Esse 
excedente muitas vezes fica preso em um modelo habitacional 
ultrapassado: moradias projetadas para famílias grandes e estáveis, 
enquanto a sociedade agora é composta por solteiros, idosos solitários e 
nômades digitais. Diante de uma demanda cada vez mais flexível, a oferta 
permanece rígida.
A divisão está se ampliando em nível regional. O Norte concentra a 
demanda e a lucratividade, o Sul acumula estoque ocioso, o Centro está 
polarizado em torno de uma Roma hipertrofiada, enquanto as Ilhas 
registram uma parcela crescente de imóveis inativos. Aproximadamente 70% 
da população vive em áreas urbanas, com picos de densidade insustentável 
nos principais centros   Roma, Milão, Nápoles, Turim   onde o estoque, 
embora presente, é rígido, financeirizado e cada vez menos acessível.
Na raiz dessas distorções está um paradigma agora esgotado: aquele que 
identificava a expansão urbana como uma medida de progresso. Construir 
mais tem sido sinônimo de desenvolvimento por muito tempo. Hoje, em um 
país que perde população e acumula casas vazias, esse modelo produz o 
efeito oposto.
O consumo de terras continua a crescer   aproximadamente 2,7 m² por 
segundo (ISPRA)   apesar do evidente excedente de construção. Mas o 
principal obstáculo não é técnico: é institucional.
Uma forma de competição territorial foi desencadeada, levando os 
municípios, muitas vezes limitados por orçamentos frágeis, a usar a 
terra como alavanca financeira. As taxas de urbanização tornam-se uma 
ferramenta para apoiar as despesas correntes, transformando o 
planejamento em uma resposta à crise contábil. O resultado é uma 
proliferação de assentamentos fragmentados, onde a lógica de "arrecadar 
dinheiro" prevalece sobre a coerência territorial.
Esse mecanismo destaca as limitações estruturais das ferramentas de 
planejamento urbano baseadas na escala municipal, que já não são 
adequadas para governar fenômenos que operam em larga escala: 
mobilidade, logística, mercados imobiliários.

Conter o consumo de terras não pode, portanto, basear-se apenas em 
restrições, mas requer um salto de escala: um planejamento supralocal 
capaz de coordenar decisões, reequilibrar funções e orientar o uso dos 
ativos existentes. Até mesmo as estratégias das chamadas cidades 
"vitrine"   como Milão, Florença ou Bolonha   muitas vezes 
reinterpretaram esse modelo sem transcendê-lo. O branding urbano 
transformou a diversidade em uma alavanca competitiva, mas ao custo de 
uma crescente homogeneização dos espaços e processos de gentrificação 
que deslocam moradores e comércios de bairro.
A isso se soma a pressão da turistificação: em cidades como Veneza ou 
Florença, porções significativas dos centros históricos agora estão 
desprovidas de residências permanentes. O parque habitacional, portanto, 
deixa de ser uma infraestrutura social e se torna um ativo financeiro, 
esvaziando os centros urbanos de funções e comunidade.
Ao mesmo tempo, a habitação se torna cada vez menos acessível e cada vez 
mais cara. Não apenas para os jovens, para quem a casa própria agora é 
distante, mas também para aqueles que já possuem um imóvel. De acordo 
com o Relatório CENSIS-Federproprietà, para uma parcela crescente de 
famílias, os custos de moradia representam um fator de vulnerabilidade 
econômica: para muitos, sua casa deixou de ser uma segurança para se 
tornar um risco.
O quadro se completa com uma Itália que está se esvaziando mesmo 
enquanto se expande. Os grandes centros urbanos estão ficando saturados, 
enquanto as áreas do interior estão se despovoando e vilarejos inteiros 
estão sendo abandonados. Esse processo não é apenas social, mas também 
territorial: segundo o ISPRA, 93,9% dos municípios italianos estão 
expostos a riscos hidrogeológicos. Em um contexto tão frágil, continuar 
consumindo terras e negligenciando os recursos existentes amplifica a 
vulnerabilidade geral do país.

Este cenário apresenta uma clara divisão entre necessidades e recursos 
incompatíveis. Por um lado, os chamados "novos italianos" encontram cada 
vez mais dificuldades para acessar moradia, especialmente nos grandes 
centros urbanos; por outro, em áreas do interior e pequenas cidades, um 
grande estoque de moradias permanece desocupado. Essa desconexão 
representa uma das ineficiências mais evidentes do sistema: casas vazias 
e demanda não atendida continuam a coexistir sem se encontrarem.
Projetos experimentais de regeneração social e habitacional, como o 
lançado em Riace, na Calábria, demonstram que uma abordagem diferente é 
possível: a reutilização de casas abandonadas pode se tornar uma 
alavanca para a inclusão e a regeneração territorial. Integrar políticas 
de habitação e migração não é, portanto, uma resposta emergencial, mas 
uma escolha estrutural: conectar vazio e presença significa reativar 
territórios e reconstruir comunidades.

Superar o paradoxo habitacional italiano exige uma mudança de paradigma 
que diz respeito não apenas ao planejamento urbano, mas a todo o modelo 
de governança territorial.

O desafio não é mais construir novas moradias, mas tornar as moradias 
existentes visíveis, acessíveis e utilizáveis. Isso implica uma mudança 
de uma abordagem expansionista para uma regenerativa, na qual o parque 
imobiliário se torna uma infraestrutura social a ser gerenciada 
dinamicamente.
Nesse contexto, a dimensão institucional é crucial: a fragmentação 
municipal não é mais adequada para governar fenômenos que operam em 
grande escala. O que se faz necessário é uma direção supralocal capaz de 
coordenar políticas de habitação, infraestrutura e fiscais, superando a 
competição entre territórios e direcionando as transformações para o 
interesse coletivo.
Paralelamente à reforma da governança, surge uma nova alavanca 
facilitadora: o conhecimento. As tecnologias digitais e a inteligência 
artificial podem tornar possível o que até agora era apenas intuitivo: 
mapear o parque habitacional ocioso em tempo real, conciliar a oferta e 
a demanda de moradias, prever necessidades futuras e orientar políticas 
de regeneração urbana de forma seletiva e direcionada.

Assim, a habitação torna-se não apenas um bem a ser regulamentado, mas 
um sistema de informação a ser compreendido e governado.
Dessa perspectiva, uma política nacional de habitação deve integrar três 
dimensões fundamentais: a regeneração do parque habitacional existente, 
a cooperação entre os níveis institucionais e o uso inteligente de dados 
e tecnologias para apoiar as decisões públicas. Reconectar a Itália 
significa, em última análise, construir um sistema em que o parque 
imobiliário deixe de ser um recurso estático e se torne uma rede ativa a 
serviço das pessoas.

Sabrina Barresi

https://www.ucadi.org/2026/04/19/ricucire-litalia-dal-surplus-edilizio-alla-politica-dellabitare-intelligente/
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